En estos últimos años el concepto As-Built se ha incorporado en el vocabulario del mundo de la construcción y diseño, y no es para menos. Los planos y memorias As-Built reflejan las modificaciones ejecutadas en el proceso de construcción con respecto a los planos iniciales de diseño. Conforman información indispensable arquitectónica, técnica y económicamente, dentro del ciclo de vida de cualquier proyecto.
Estas modificaciones se realizan por decisiones que, dentro del ciclo constructivo, beneficiarán al proyecto o corregirán errores no previstos a lo largo de su materialización: Ajustes en presupuestos, optimización de técnicas de implementación de materiales o sistemas constructivos detectados in situ, relocalizaciones de maquinarias, encuentros entre instalaciones, etc. quedarán reflejados en los planos As-Built.
¿Qué son los planos As-Built?
Como indica su nombre, As-Built se traduce como “como construido”. Se trata de planos, realizados por técnicos cualificados, que muestran el estado real al finalizar una obra. Esta documentación refleja la veracidad de la construcción con respecto a los planos originales, reflejando la información actualizada de cualquier tipo de modificación.
Tras la elaboración de los planos As-Built, se procede al registro en la memoria final de proyecto de toda actualización del proyecto. En este estadio es donde realmente se aprecia lo crucial de esta documentación.
Con esta información, labores e intervenciones, como las siguientes, se verán mediblemente favorecidas:
Mantenimiento y optimizaciones de cálculo:
La información y planos veraces sobre el estado final de la obra facilitará la sustitución de elementos, control y ejecución de planes de mantenimiento que alarguen y favorezcan la vida útil planeada de la construcción.
Por otra parte, serán vitales ante cualquier medida de optimización relacionada con sistemas energéticos de más eficiencia (que impliquen un mejor comportamiento bioclimático del proyecto), y así, un menor gasto en sistemas de climatización.
Modificaciones en el proyecto:
El beneficio en reformas futuras relacionadas con la distribución queda más que constatado. Al no existir incongruencias entre los planos As-Built y lo ejecutado, las reformas y modificaciones de diseño podrán realizarse sobre los planos originales de proyecto. Esto evitará repetición de mediciones, agilización en procesos de diseño, mayor precisión antes encargos a medida y un evite de “sorpresas” a las horas de empezar la obra.
Seguridad del usuario y conflictos legales:
Cuanto más acorde sea la información contrastada entre lo construido y la documentación técnica y gráfica, más sencillo será la detección de patologías y previsión de vicios ocultos perjudiciales para el bienestar de los usuarios.
Cumplimiento de obra
De igual manera, la prioridad edificatoria es garantizar el bienestar de los usuarios que lo disfruten. El código técnico de la edificación, RITE, RIPCI, normas UNE y demás; garantizan una habitabilidad mínima para ello. Estableciendo controles de obra basados en la metodología As-Built se comprobarán eficientemente estos estándares.
Planos As-Built vs planos provecto
Ha de quedar constancia de la gran diferencia que existe entre los planos propios del proyecto a los planos As-Built del mismo. Todo plano de diseño arquitectónico (realizados por arquitectos y diseñadores), constructivo (por contratistas o arquitectos técnicos) o técnico (ingenieros especializados en estructuras o instalaciones) se realiza con carácter previo a la ejecución material.
En cambio, los planos As- Built se realizan en búsqueda de la constatación de que lo diseñado esté conforme a lo construido en su etapa final, por lo que se realizarán durante o posteriormente a la materialización de obra por un técnico especializado.
Red line
Una de las estrategias más conocidas, y recurrentes, para registrar las modificaciones, ajustes o decisiones no contempladas en la fase de diseño es la llamada “red line”.
Esta trata de una corrección in situ sobre los planos originales, reflejando cualquier consideración que suponga un cambio en el proyecto. Este registro se realizará de manera convencional, notificando por escrito o de manera gráfica mediante un bolígrafo rojo, red line, resaltando sobre el papel.
Los diseños corregidos red line se trasladarán con carácter indispensable, sin importar el formato, a los encargados de la documentación As-Built. Así se garantiza que la información a contrastar sea lo más fiable posible, en búsqueda de la mayor precisión post ejecución del proyecto.
Ejemplo de metodología Red line:
¿Cómo se obtienen los planos As-Built?
Actualmente, existen diferentes metodologías para la medición de datos técnicos y tridimensionales en obra. Se ha de tener en cuenta que, para aplicar esta metodología de trabajo, ha de ser programada y anticipada desde la primera fase de proyecto. Categorizando cada uno de los sistemas y elementos para completar una correcta estructura de verificación.
Primera etapa: Revisión de planos
Previo a la ejecución de proyecto, se comprueban los planos aprobados por todos los agentes involucrados. Se garantiza así la visión de la obra. Con esta documentación completa y actualizada se marcarán las especificaciones constructivas y todo detalle singular a tener en cuenta en el proyecto.
Segunda etapa: Inspección de obra
Durante la inspección de y verificación de obra comienza el registro de modificaciones de obra. Se pueden realizar in situ según avanza o una vez finalizada, pero siempre quedará registrado la fecha de la modificación.
Esta función la cumplirán técnicos especializados en toma de datos y mediciones y, según la complejidad del proyecto, se dispondrá de diferentes herramientas:
Herramientas tradicionales
Para proyectos que involucren obras pequeñas o ejecuciones simples (reforma de vivienda, cambios de uso, certificaciones energéticas, etc.). Se usarán cintas métricas o medidores láser.
Herramientas especializadas
En proyectos de mayor calibre la cosa cambia. El técnico especializado ha de tener mayor conocimiento (topógrafo o ingeniero), ya que las herramientas contarán con mayor complejidad. Estas pueden ser:
- Estaciones totales.
- Niveles láser.
- Drones o instrumentos de fotogrametría.
- Escáneres láser 3D.
Según la experiencia y requerimientos del proyecto, el técnico optará por una o varias de estas herramientas. Completando un registro de características, ubicaciones, materialidad, estado y demás de todos los elementos del mismo.
¿Qué tipos de proyectos pueden requerir estas opciones? Todos aquellos cuyo volumen construido o complejidad exija un control exhaustivo y constante: Proyectos de carácter constructivo (edificios residenciales, comerciales o industriales), de infraestructura (carreteras y autopistas, puentes, redes de servicios públicos), o industriales (planas de fabricación, refinerías, centrales eléctricas)
Al finalizar la toma de datos, es de carácter imprescindible el registro de todas las descripciones de cambios en el diseño, materialidad, ajustes estructurales, correcciones en sistemas de instalaciones, etc. en la memoria de proyecto.
Nube de puntos y el modelo As-Built
La nube de puntos es la base para generar un modelo As-Built fiable, ya que captura la geometría real del edificio con precisión milimétrica. A partir de estos datos, el modelo BIM refleja el estado existente, reduce incertidumbres y mejora la toma de decisiones en rehabilitación, gestión y mantenimiento del activo.
Proceso Scan to BIM
El Scan to BIM es una metodología de trabajo que consiste en transformar datos capturados mediante escáner láser y fotogrametría en un modelo BIM que refleja fielmente el estado real del edificio. A partir de la nube de puntos se obtiene una base geométrica precisa, lo que reduce errores, optimiza la planificación y evolución en obra, y mejora la coordinación en proyectos de rehabilitación, reforma y gestión del patrimonio construido.
Ejemplo de modelado As-Built
Validación As-Built
La validación As-Built es una metodología que asegura que el modelo BIM refleje con exactitud el estado real del edificio tras su ejecución. A través de la comparación detallada entre la nube de puntos obtenida en obra y el modelo proyectado, se detectan desviaciones y se corrigen errores antes de cerrar el proyecto. Esta práctica ofrece múltiples ventajas: proporciona información fiable, aumenta la seguridad técnica, reduce riesgos en futuras intervenciones y optimiza la gestión, el mantenimiento y la planificación de reformas o rehabilitaciones.
Proceso de contraste As-Built:
